Mietvertrag

Eigenbedarf-Kündigung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wann ein Vermieter einen Mieter aus der Wohnung rauswerfen darf, um selbst einzuziehen, muss im Einzelfall entschieden werden. Der Bundesgerichtshof betrachtete zwei Fälle.

Wann ein Vermieter einen Mieter aus der Wohnung rauswerfen darf, um selbst einzuziehen, muss im Einzelfall entschieden werden. Der Bundesgerichtshof betrachtete zwei Fälle.

Foto: Christoph Soeder / dpa

Karlsruhe/Berlin  Wann ein Vermieter wegen Eigenbedarf dem Mieter kündigen darf, war Thema am Bundesgerichtshof. Eine demente Seniorin hatte geklagt.

Eigenbedarfskündigungen von Mietverträgen und daraus resultierende Widersprüche beschäftigen regelmäßig Justiz und Mieterschutzvereine. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist Eigenbedarf der häufigste Kündigungsgrund. Der DMB geht von jährlich 80.000 Fällen aus.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch zwei Fälle zum Anlass genommen, sich mit den Härtefallklauseln zu befassen. Der BHG fordert mehr Sorgfalt bei der Prüfung. Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema:

Wann dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 573) kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Das gilt für Eltern, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Großeltern, Geschwister, Schwiegereltern, Partner, Nichten oder Neffen. Haben sie nachweislich einen engen Kontakt zum Vermieter, kann das auch für weitere Verwandte wie Cousinen gelten, erklärt der Interessenverband Mieterschutz in Hamburg.

Darüber hinaus, so zwei Urteile des BGH, können Vermieter auch dann kündigen, wenn sie die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen oder Haushaltshilfen Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, zum Beispiel Pflegekräften der Eltern (Az.: VIII ZR 19/17 und Az.: VIII ZR 127/08).

Ist eine Wohnung als Praxis, Kanzlei oder sonst gewerblich nutzbar, darf der Vermieter seinen Mietern auch kündigen, um die Räume beruflich zu nutzen. Auch hier gibt es ein entsprechendes BGH-Urteil, berichtet die Stiftung Warentest (Az. VIII ZR 330/11).

Was müssen Mieter und Vermieter berücksichtigen?

Vermieter müssen gekündigten Mietern eine vergleichbare freie Wohnung anbieten, wenn sie darüber verfügen, teilt der Eigentümerverband Haus & Grund mit. Unzulässig ist eine Kündigung, wenn im Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter oder seine Angehörigen auch dort einziehen könnten.

Ein Notfall oder eine Zwangslage muss für eine Eigenbedarfskündigung nicht vorliegen, betont der Verband weiter. Eine „ernsthafte, nachvollziehbare und vernünftige“ Begründung sei ausreichend.

Aber: Ein pauschaler Hinweis auf Eigenbedarf ist unzulässig. Und: Fällt der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist wieder weg, weil der Vermieter oder ein Verwandter doch in eine andere Wohnung ziehen, müssen die Mieter informiert werden mit dem Angebot, in der Wohnung zu bleiben, so Stiftung Warentest. Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf nur vor, drohen ihm Schadenersatz und eine Anzeige wegen Betrugs.

Welche Fristen gelten?

Bei einer Mietzeit von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei bis zu acht Jahren sechs und bei mehr als acht Jahren neun Monate. Wurde ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, gilt eine Beschränkung, die Städte und Gemeinde regeln können. Meist darf drei bis zehn Jahre nach der Umwandlung nicht auf Eigenbedarf gekündigt werden.

Wie definiert der Gesetzgeber den Härtefall?

Der Mieter kann sich gegen die Eigenbedarfskündigung wehren und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit verlangen (Paragraf 574 Absatz 1 BGB). Das ist dann der Fall, wenn es für ihn und seine Angehörigen eine Härte bedeuten würde, „die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.

Hier allerdings fehlen klare Regeln, was viele Streitigkeiten und Gerichtsverfahren nach sich zieht. Alter und lange Mietdauer für sich genommen sind keine Härte, können aber in Kombination mit Krankheit oder Entwurzelung dazu werden. Weitere Härten können ein mögliches Scheitern von Ausbildung, Studium oder Schulabschlusses sein, Suizidgefahr, Schwerbehinderung oder Schwangerschaft.

Wie können Mieter widersprechen und was kostet das?

Den Widerspruch müssen Mieter schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist erklären. Bleibt der Vermieter bei der Kündigung, muss dieser Räumungsklage erheben. Das Gericht wägt dann die Interessen von Vermieter und Mieter ab.

Die Kosten für ein solches Verfahren erreichen nach Angaben von Stiftung Warentest bei einer Kaltmiete von 1000 Euro pro Monat in typischen Fällen 8000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 9000 Euro in der Berufungsinstanz. Wer Widerspruch einlegen will, sollte sich von Mieterschutzvereinen oder einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

Welche Fälle hat der BGH am Mittwoch verhandelt?

Im ersten Verfahren hat ein Familienvater einer 80-jährigen Mieterin gekündigt, die seit 45 Jahren in einer Berliner Wohnung lebt und der Demenz attestiert wurde. Sie will nicht raus. Doch der Eigentümer braucht selbst eine größere Bleibe. Er will mit seiner Frau und den zwei kleinen Kindern aus der Zweizimmerwohnung in die vor kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung der Seniorin ziehen.

Im zweiten Fall wehren sich zwei Mieter einer Doppelhaushälfte in Kabelsketal (Sachsen-Anhalt) gegen die Kündigung. Auch sie geben Krankheit als Grund an. Die Eigentümerin will mit ihrem Freund einziehen.

Was hat der BGH entschieden?

Der 8. Senat hat die Verfahren an die zuständigen Gerichte zurücküberwiesen. Es fehle eine gründliche Prüfung im Einzelfall. Der BGH präzisierte: „Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig von Amts wegen einzuholen, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat.“

So sei zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung vorzunehmen. (mit dpa)

Generell gibt es viele Dinge, die Wohnungsnehmer treffen können. Was Mieter beider Eigenbedarfsankündigung wissen müssen. Im Herbst entschied der BGH über das Widerrufsrecht bei der Zustimmung zu Mieterhöhungen. (dpa/vem)

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