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EN-Kreis: Zwangsversteigerungen – So gelingt der Zuschlag

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Zwangsversteigerungen sind eine Alternative zum normalen Kauf. Es gibt allerdings ein paar Besonderheiten. (Symbolbild)

Zwangsversteigerungen sind eine Alternative zum normalen Kauf. Es gibt allerdings ein paar Besonderheiten. (Symbolbild)

Foto: Sebastian Duda / Shutterstock/Sebastian Duda

Schwelm/Gevelsberg/Ennepetal.  Um als Bieter die Nerven zu behalten, gibt es einige Tipps zur Vorbereitung. LBS-Gebietsleiter Jascha Volkenborn erklärt den richtigen Umgang.

Zwangsversteigerungen können sowohl ein Risiko als auch eine kostengünstigere Alternative zum Kauf sein. Jascha Volkenborn, Gebietsleiter der LBS, erklärt die Vor- und Nachteile und gibt Tipps, wie eine erfolgreiche Ersteigerung gelingen kann.

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So klappt der Zuschlag

Die bei der Zwangsversteigerung anwesenden Bieter haben mindestens 30 Minuten Zeit, ihre Gebote abzugeben. Bekommt niemand den Zuschlag, wird ein Wiederholungstermin angesetzt. Beim ersten Termin muss das Gebot mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts erreichen. Gläubiger haben das Recht, dem Zuschlag im ersten Termin zu widersprechen, wenn nicht mindestens 70 Prozent des Verkehrswerts geboten werden. Beim zweiten und folgenden Termin gelten oft keine Grenzen mehr. Ein früher Kontakt zum Gläubiger ist empfehlenswert, damit es während der Versteigerung nicht zu einer Panne kommt.

„Mit dem höchsten Gebot hat man gute Chancen auf den Zuschlag. Der Bieter zahlt das Objekt sofort mit zehn Prozent des Verkehrswerts an, wenn es ein Gläubiger verlangt – meist in Form einer Bankbürgschaft oder eines von einer Bank ausgestellten Verrechnungsschecks“, erklärt Jascha Volkenborn. Auch eine Überweisung sei möglich: In diesem Fall muss der Betrag zum Versteigerungstermin auf das Konto des zuständigen Gerichts transferiert worden sein und ein Nachweis darüber vorliegen. Es fungiert als Treuhänder und zahlt das Geld zurück, wenn die Ersteigerung der Immobilie nicht erfolgreich war.

Übergangsphase einplanen

Mit dem Zuschlag wird der Käufer zum Eigentümer der Immobilie, da müsste doch einer direkten Nutzung nichts im Wege stehen, oder? Das ist meistens falsch. „Man sollte eine längere Übergangsphase einplanen. Weigert sich der Vorbesitzer oder dessen Mieter, die Immobilie zu verlassen, hilft ein Fachanwalt, entsprechende Fristen zu setzen, Kündigungen auszusprechen und notfalls eine Räumungsklage durchzuführen“, so Volkenborn. Der Eintrag ins Grundbuch erfolgt, sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer überwiesen hat und der Verteilungstermin stattgefunden hat. Er bezahlt ebenfalls den Eintrag ins Grundbuch sowie – statt der Notarkosten für einen Kaufvertrag – eine Zuschlagsgebühr an das Gericht.

Aufmerksam prüfen

Bieter kaufen bei einer Zwangsversteigerung gewissermaßen die Katze im Sack, denn vor der Hausversteigerung haben sie keinen Rechtsanspruch, die Immobilie auch von innen zu sehen. Hat der Bieter den Zuschlag bekommen und es treten Mängel auf, kann er keine Gewährleistungsansprüche gegen das Gericht, den Gutachter oder Voreigentümer geltend machen. Es ist deshalb wichtig zu prüfen, ob der Verkehrswertbeschluss und das Gutachten realistisch sind. Besonderes Augenmerk sollte auf den Bewertungsstichtag gelegt werden: Wie lange liegt er zurück? Andernfalls läuft der neue Besitzer des Objektes Gefahr, dass der im Gutachten geschätzte Verkehrswert überhöht ist.

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Bei der Ersteigerung eines Mehrfamilienhauses sollte im Voraus der Verwalter kontaktiert werden. Handelt es sich um Wohnungs- oder Teileigentum, sollte die Hausverwaltung gefragt werden, ob und in welcher Höhe Wohngeldrückstände bestehen. Trotz der Risiken gibt es Vorteile, eine Immobilie zu ersteigern statt auf dem freien Markt zu erwerben. „Man spart sich die Maklergebühren sowie die beim Kauf eines Hauses anfallenden Notarkosten“, sagt der LBS-Gebietsleiter. Es sei aber dennoch wichtig, das eigene Preislimit einzuhalten. Der potenzielle Käufer könne so vermeiden, dass er in einen sogenannten „Bietrausch“ verfällt.

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